Informe: Decreto Supremo No. 4732

En fecha 01 de junio de 2022, el Gobierno Nacional, aprobó el Decreto Supremo No. 4732 con base a la Ley No. 453 “ Ley General de los Derechos de las Usuarias y los Usuarios y de las Consumidoras y los Consumidores” y al Decreto Supremo No. 2130, con el objeto de establecer disposiciones destinadas a la regulación, prevención de cláusulas abusivas y prácticas comerciales abusivas en contratos relacionados con la venta futura, venta con reserva de propiedad u otras modalidades, conocidas comúnmente como preventa de bienes inmuebles de cualquier tipo, incluidos lotes de terreno, viviendas, lotes de inhumación, parqueos, depósitos, tiendas y otros bienes inmuebles ofertados bajo tales modalidades.

Certificación de no contener cláusulas abusivas

El Decreto crea la obligación para los proveedores, de obtener en forma previa a la suscripción de los contratos mencionados, la certificación de no contener cláusulas abusivas, misma que será emitida por el Ministerio de Justicia y Transparencia Institucional a través del Viceministerio de Defensa de los Derechos del Usuario y del Consumidor.

Parámetros para la certificación

Para contar con la certificación dispuesta, los contratos deberán contener lo siguiente:

Identificación del propietario del bien inmueble;
Identificación del promotor, intermediario, constructor u otro a cargo de la venta, cuando corresponda;
Identificación de los documentos que acrediten la propiedad del bien inmueble en el cual se ejecutará el proyecto objeto del contrato y/o documentos con facultades de disposición del bien inmueble;
Acreditación del derecho propietario del bien inmueble, folio real y escritura pública de propiedad y otros, en el cual se ejecutará el proyecto, objeto del contrato;
Documento con facultades de disposición del bien inmueble y cesión de derechos, sin limitación;
Cláusula que permita al comprador transferir el inmueble o realizar cualquier tipo de cesión de derechos o accesorios;
Cláusula de obligación de entrega inmediata del título de propiedad al comprador, una vez pagado el precio de venta acordado. Esta obligación debe establecerse de forma expresa, así como las sanciones por su incumplimiento;

Disposición expresa de no modificación unilateral del precio de venta acordado entre partes;
Cláusulas que no sean desproporcionales para la usuaria y usuario, consumidora o consumidor;
Fecha de inicio de la obra, cuando corresponda;
Fecha de entrega del bien inmueble objeto del contrato;
Todos los pagos que la usuaria o usuario, consumidora o consumidor debe realizar como parte del precio de venta acordado, así como pagos por otros conceptos;
La superficie del bien inmueble y sus características técnicas;
Toda obligación existente sobre el bien inmueble, incluyendo tributos;
Planos autorizados y permisos de construcción otorgados por el Gobierno Autónomo Municipal, para proyectos inmobiliarios;
Documento de administración de territorio aprobado por el Gobierno Autónomo Municipal, para lotes;
Cláusula que establezca el porcentaje de áreas comunes;
Otros requisitos que puedan ser solicitados.

Prácticas comerciales abusivas

Se consideran otras prácticas comerciales abusivas las siguientes:

Suscribir contratos no certificados, conforme lo establecido en el Decreto Supremo;
Ofertar la venta futura, venta con reserva de propiedad u otras modalidades de preventa, de bienes inmuebles, sin acreditar facultades específicas de disposición sobre el bien inmueble otorgadas mediante instrumento público por el propietario;
El incumplimiento del plazo de entrega acordado en los contratos señalados;
El incumplimiento a las características técnicas del bien inmueble u otras condiciones acordadas;
La exigencia de cualquier otro cobro no previsto en el contrato;
El incumplimiento de ofertas referidas a los espacios comunes, accesorios y otros compromisos establecidos;
Modificación unilateral del uso de las áreas comunes ofertadas;
Venta de construcciones y otros que no cuenten con autorización del Gobierno Autónomo Municipal.

Vía administrativa de reclamación

Las usuarias y usuarios, consumidoras y consumidores podrán denunciar el incumplimiento por parte de los proveedores, mediante la vía administrativa de la reclamación, ante el Viceministerio de Defensa de los Derechos del Usuario y del Consumidor, en el marco de la Ley No. 453.

Procedimiento

En el plazo de veinte (20) días hábiles, computables a partir de la publicación del Decreto Supremo, el Ministerio de Justicia y Transparencia Institucional debe aprobar el procedimiento a la aplicación.

Contratos vigentes comprendidos con cláusulas abusivas

I. Las usuarias y usuarios, consumidoras y consumidores, que cuenten con contratos vigentes de preventa, suscritos con anterioridad al 01 de junio de 2022, podrán presentar los mismos ante el Viceministerio de Defensa de los Derechos del Usuario y del Consumidor, a objeto de la verificación de la existencia de cláusulas abusivas.
II. En los casos que se detecte la existencia de cláusulas abusivas, las usuarias y usuarios, consumidoras y consumidores podrán ejercer su derecho a la reclamación ante el Viceministerio de Defensa de los Derechos del Usuario y del Consumidor, en el marco de la Ley No. 453.